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农地入市后的小产权房:共有产权能否成为解决历史难题的蹊径?

960万平方公里14亿人,也算是大家大业。人多了,就会有各种问题,但是不同的问题我们还是要分开来看,有些是机制体制问题,有些是发展过程中的问题,有些是长期问题,有些是短期可以解决的问题。

在这么多问题中,我们创造性的提出了一国两制,把短期问题巧妙的转化为长期问题。在民生领域,我们还有一个关于居住的历史性难题:小产权房,这个问题不仅仅是简单的社会问题,还是个经济问题和法律问题的混合体。

从我们实施住房商品化政策以来,本来计划是商品房和保障房两条腿走路,结果是过度市场化而保障不足。在这种选择执行的情况下,小产权房如雨后春笋,且一直和商品房市场化推进如影随形。到了2007年的时候,中央决定彻底阻止小产房的增量,并划定了具体的时间点。但是随着2009年的房价暴涨,政策的执行效果大打折扣。

矛盾一直存在,问题是长期的,中央一直没有明确对小产权的处置路径,或许是觉得火候还不到,又或者是再一次把这个问题推给后人的智慧。

据全国工商联房地产商会发布的数据显示,1995 年至2010 年间全国“小产权房”竣工建筑面积累计达到7.6 亿平方米。还有非官方统计数据显示,目前全国“小产权房”总量或已超过70 亿平方米。

购买小产权房的,往往是城里的外来低收入群体和本地居民。这部分群体购买小产权房的动力就是为了解决居住问题而非投资赚钱。客观的说,小产权房是在地方政府保障房不到位的情况下市场自发的自救行为。

我国2007年颁布的《物权法》第39 条规定,“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

但《城市房地产管理法》第9 条却规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让”。

《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

从法律关系来看,《物权法》属于上位法,《城市房地产管理法》属于下位法,而通知则不具备法律效力。也就是说,是下位法和通知与《物权法》相悖,从而剥夺了集体土地所有者对自己财产的处分权。

小产权房一般至少涉及5个相关主体,村委会、镇政府、县区级政府、开发商和购房人。从利益关系上看,手握规划权的区县级政府被另外四方直接绕过,而其他四方都是小产权房项目的直接或间接受益者。

地方政府一般的态度是只要上面不给压力,就这么拖着。其实政府也很难,如果给小产权房无条件转正,那么会被高价买了商品房的居民给骂死;如果严格执法手起刀落把所有的小产权房都拆掉,没有人敢下这个决策并承担这个法律和社会后果。

反观农地目前产权改革的主体方向,所有制不变的情况下追求农村土地权利重组以适应社会发展的需要。而农村土地权利改革的方向就是给农村土地还权赋能,承认农村土地具备资产属性,允许农村集体经营性建设用地入市,允许农民对集体资产的处置。

农村土地产权的改革,就是要消灭城乡土地的权利差别,这也正是小产权房存在的根源,假以时日,全国建立起了城乡统一的建设用地市场,那么小产权房灰的法律分歧自然也就不存在了。

首先地方政府的收益如何体现?地方政府不仅手握规划权,而且要为房地产配套大量的市政工程,花的那可是真金白银,将来小产权房处理方案,一定要体现地方政府的收益。

之所以说小产权房问题是长期问题,就是因为没有找到普适性的让地方政府和购房者都接受的合法化的成本分摊方式。合法化成本高了,购房者负担能力不足;合法化成本低了,地方政府不乐意。

既然小产权房目前主要的角色是居住保障,那么跟政府的保障房的方向是一样的。既然购房者本身的能力难以承受太高的合法化成本。那么最合理可行的方式莫过于现在的共有产权房模式了。

小产权用地性质不变或者收归国有之后,小产权房的性质调整为共有产权住房,由购房者出一部分合法化成本,地方政府根据市场价按照模型估算一部分产权,合法化后的小产权房不具备金融属性,不能够抵押,只能够自住或者用作廉租房。




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